«Обитель зла: Мутация» строит фантастический триллер вокруг Элли, девушки, которую десять лет назад удочерила пара богатых биотехнологических предпринимателей. Снаружи ее жизнь может казаться привилегированной: дизайнерский особняк в Малибу, обеспеченные родители и все условия для безопасности. Но накануне 16-летия Элли чувствует не радость, а одиночество.
Жизнь успешного бизнесмена и семьянина Тома рушится в один момент: его роман с молодой любовницей Ханной оборачивается трагедией, и теперь он вынужден скрывать ее тело на территории собственного дома. А с минуты на минуту начнется вечеринка-сюрприз, устроенная женой Тома и их взрослыми детьми. Давление усиливается с приходом гостей, ведь каждое неаккуратное движение может приблизить ни о чем...
Жизни двух подростков кардинально меняются после того, как пожар в лесах Калифорнии пробуждает ужасное сверхъестественное существо.